22城首轮集中供地收官:收入破万亿元!重庆杭州厦门深圳宁波竞争最激烈

温红妹2021-07-05 10:37:10来源:中国房地产网

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??随着武汉土拍落幕,历时近3个月的22城首次集中供地宣告收官。

??综合来看,22城首轮集中供地共有867宗地块参拍,总起始价约1.04万亿元,出让面积超1亿平方米,成交总额达1.05万亿元;房企拿地利润约为1%-5%。

??分析首轮集中供地,头部房企掌握相对主动权,竞拍积极且城市布局丰富;中小房企则更热衷抱团取暖。面对每个城市供地中暴露的不同问题,相关部门及时出台“围堵”政策,营造了公平公正环境,凸显“两集中”供地意义。

??城市整体表现冷热不均

??首轮集中供地,“冷热不均”为最大特点。

??从溢价率来看,重庆、杭州、厦门、深圳和宁波这5个热门城市土拍竞争激烈,溢价率均在25%以上。其中,由于重庆没有限制地价,溢价率高达38.8%。个别城市如长春、青岛整体市场表现比较平淡,溢价率分别为3.3%和2.1%。

??从出让金来看,杭州、北京总出让金均超千亿元,激烈竞争与严格条件丝毫没有影响房企拿地热情。杭州一直是“卖地大户”,曾于2018年和2019年连续两年成为全国卖地收入最高城市,首日土拍热度便已超过今年一季度,土地溢价情况也比一季度更高;北京作为一线城市,有超200家房企参与竞拍,更有10宗进入了高标准商品住宅建设方案PK环节。

??厦门、上海、深圳、重庆、武汉这些热门城市也颇受房企追捧。以重庆为例,首次集中出让直接刷新了此前地价纪录:出让46宗地,总成交金额为763亿元,成交楼面均价9133元/平方米,平均溢价率43%,其中22宗地成交溢价率均超50%,溢价率130%地块由招商蛇口竞得。

??武汉此次土拍也备受瞩目,正式开拍前多次调整土地挂牌价已赚足了眼球。经过6月25日、26日和29日3场揭牌,共成交54宗地块,成交总价788.02亿元,总体溢价率17.01%,在22个试点城市处于第9位。在武汉,还诞生了首轮集中供地竞价轮次高达421次的地块,溢价率超100%,堪称武汉光谷“新地王”。

??反观济南、青岛和长春,作为限竞条件相对宽松,也是热度相对较低城市,3个城市共225宗地块总出让金额仅606亿元,远不及出让46宗地块揽金763亿元的重庆。

??不仅是不同城市,同一城市位置不同,竞拍热度也不相同。作为一线城市的广州,其主城区及黄埔区出让地块竞争异常激烈,甚至有地块叫价30秒直接封顶,华润更是在白云区金沙洲拿下了单价42000元/平方米“王牌地块”,这里房价不过约40000元/平方米。相比之下,白云区、增城区、从化区却出现了流拍地块,近底价成交地块也比比皆是。

??整体热度不高的天津也出现同样情况,市内六区土地资源较少且优质,房企争夺激烈;宝坻区、静海区等远郊区反响平平。也正是核心区域和高价值地块带动了整体成交,楼面价提升至9293元/平方米,较2020年增长37.8%。

??头部房企表现积极

??资金实力雄厚的头部房企在此次集中供地中表现积极。

??全国22城首轮集中供地中,拿地金额前5企业分别为招商蛇口、华润、融创、万科、绿城,在20城集中供地中共斩获127幅地块,拿地金额总计超1500亿元;拿地面积前5企业分别为万科、保利、融创、龙湖、华润,拿地面积总计超1400万平方米;拿地宗数前5企业分别为融创、万科、保利、中铁置业、龙湖,拿地宗数总计超150宗。

??中海、龙湖等企业则相对谨慎,在北京首轮集中供地中,中海共报名参与了18宗土地竞拍,最终却无一斩获。一位中海地产相关人士对中国房地产报记者透露:“集中拍地令土地市场过度火热,热门地块竞争激烈回报率低,中海坚守刻度底线,不盲从跟进?!?/p>

??“三道红线”和融资新规下,资金实力雄厚的国企拿地更占优势。据统计,拿地总金额排名前10企业中,国企占6家;拿地总面积排名前10企业中,国企占7家。

??作为央企地产龙头,保利在首轮集中供地中出手频繁,竞得单宗价格最高地块为总价105.13亿元的静安区灵石社区地块。前5个月,保利发展货值增速显着,以1801亿元新增货值占据榜单第一。2020年,保利投资拿地溢价率为13%,截至2020年末,土储资源达1.7亿平方米,其中38个核心城市占比65%,上海、杭州、南京是保利长三角城市中的主要战略重点城市。

??资金紧张房企没有过多表现。富力地产只在收官之城武汉低调拿了一宗,恒大集团、泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展则毫无所获。就在首轮集中供地结束同日,恒大集团表示目前有息负债约5700多亿元,与去年最高时8700多亿元相比大幅下降了约3000亿元。

??合作拿地成趋势

??由于大量地块同步竞拍,对房企土地保证金支付力提出了严峻挑战:一方面需要调集大量短期资金交保证金,另一方面竞得地块后还面临高额土地出让金,叠加土地开发风险,合作拿地解了燃眉之急。

??经统计,“北上广深”四个一线城市中,多宗地块均由房企合作竞得。在北京出让的30宗地块中,有14宗涉及合作拿地;在广州首批集中出让地块中,除4宗摇号待确定地块、6宗流拍地块外,其余38宗地块中有10宗地块涉及合作拿地;在深圳出让的6宗地块中,有2宗涉及合作拿地。

??二线城市也出现企业合作拿地趋势。成都出让的40宗地块中,有17宗涉及合作拿地;杭州出让的57宗地块中,有6宗地块为合作拿地;重庆出让的46宗地块中,有9宗地涉及合作拿地。

??联合,出于多方考虑。

??与国企、央企联合,是大多数房企首选。在北京土拍中大展身手的卓越地产便是其中之一,与中交以36.1亿元+20500平方米公共租赁住房面积竞得了昌平区东小口镇马连店地块,又以49.9亿元+29500平方米公共租赁住房面积竞得昌平中关村生命科学园地块;还与首开以62亿元+3.25万平方米公租房配建竞得北京市丰台区长辛店镇张郭庄村A区地块。

??头部房企寻求与供地城市本土房企合作,增加进入目标城市成功几率。在杭州土拍市场上,奥园与杭州本地房企华景川联合,以25.97亿元拿下杭州余杭地块,顺利进入了杭州市场。

??中小房企更是偏爱合作拿地。在广州土拍市场上,广晟地产与中国铁建31.9亿元竞得花都区一宗宅块;南京土拍市场上,下关城开与南京宏顺10.8亿元竞得建邺区一宗宅地。

??脱下“马甲”再拿地

??越发严格的竞拍条件还催生了“马甲”大军。

??在广州土拍市场上,位于黄埔军校小学地块吸引竞拍房企“马甲”达320家,其中,中海地产出动了60个“马甲”未竞得,最终该地块被有6个“马甲”深振业夺得。苏州土拍市场上,32宗地块竞拍前有部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。此类情况的出现,严重扰乱了市场稳定,与政策初衷相背离。

??截至目前,已有包括上海、东莞、苏州、南昌、无锡等在内的多个城市发文禁止房企利用“马甲”拿地。这也意味着,对于同一宗块,一家房企只能以旗下一家子公司名义参与竞拍,不得以多个控股子公司“马甲”参与。违反相关规则房企大多会面临严格处罚,失去拍地资格时间长达1-3年。

??此前有媒体报道,中海地产、万科、华润因2020年“围标”事件,被上海本次集中供地拒之门外,3家房企在一线城市布局或因此改变?!奥砑住狈豪牡墓阒萃僚氖谐?,在第二轮集中供地中是否会禁止房企“马甲”参与,同样引人关注。

??首轮土地出让中,为更好吸引房企,各地推出相对核心、优质的地块,核心区域地块比例高达41%。由于核心区域地块有限,后续两轮出让中,此类型地块比例将较首轮不同程度的下降,楼面价也会有所回落。

??“在目前重点城市土地依然供不应求环境下,如果可以提高城市土地供应总量,我认为会对整体地价有一定的抑制作用?!倍∽骊旁诮邮苊教宀煞檬北硎?,有了第一批集中供地经验,各大重点城市应加速进行第二批集中供地,如果能够在1个月内完成第二次集中供地,这将极大缓解目前土地供应“僧多粥少”的现象,缓解当前土地市场过热问题。

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