多家银行因贷款违规流入楼市被罚,房地产调控持续收紧

克而瑞研究中心2021-07-15 08:59:06来源:丁祖昱评楼市

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??“近日,杭州、苏州、宁波、广州、武汉、合肥、成都、郑州和天津等热点城市出现按揭额度紧张、房贷利率连续上调以及放贷周期延长等现象,部分银行已经暂停二手房贷,甚至有银行将“停贷令”延伸至新房业务上。

??不仅如此,在央行宣布全面降准后,上海银保监局开出17张罚单,其中7份罚单的受罚事由为涉房信贷业务违规,主要涉及个人住房贷款借款人偿债能力审查不审慎,个人贷款违规用于购房,固定资产贷款变相用于支付土地出让金等多项违规行为。

??据不完全统计显示,2021年2季度,银保监会对银行业开出了745份罚单,合计??罱鸲钤?.05亿元。具体的处罚事由中,涉房业务的比重不低。

??我们认为,在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下,房地产信贷政策或将持续收紧。受此影响,房企融资能力将备受考验,融资能力的高低或将成为企业的核心竞争力?!?/p>

??01 多地遭遇“房贷荒”

??6月底以来,杭州、苏州、宁波、广州、武汉、合肥、成都、郑州、佛山、嘉兴和天津等热点城市出现房贷额度告急,甚至部分银行暂停接单二手房业务,或只接收优质房贷。

??如武汉部分银行已暂停受理二手房;南京某行二手房贷款办理已排期到2022年;郑州某行要求二手房房龄20年以内、房屋面积40平以上,坐落市内八区,客户预审批资质三星及以上,且二手房利率普遍已破“6”。

??二手房停贷的同时,监管开始严控新房按揭贷款,体现在审批门槛提升、放贷周期拉长以及房贷利率上调等三个方面。

??首先,严查首付款来源,如广州和深圳部分银行对首期贷款审核非常严格,借款人除提供首付款凭证和工资流水外,还需提供首付款所在银行近半年的流水,要求是自有资金,如果首付款是第三方(只允许直系亲属)转入的话,还需提供直系亲属近半年流水。

??其次,通常银行放款周期1个月左右(审批2-3周,放贷1周),而目前热点城市放贷周期至少3个月起步,其中南京、合肥更要排队到6个月以后,甚至多家银行无法确定放款周期。

??最后,2月起房贷平均利率止跌回升,6月底7月初这轮房贷利率集中上调已是今年以来的“五连涨”,部分热点城市也经历了多轮加息潮。如杭州5月、6月和7月房贷利率都上调过一轮,5月首套和二套房利率环比增幅20BP和12BP,6月首套和二套环比均上调20BP,7月又接连环比增加30BP。

表:6月底至7月初多个热点城市上调房贷利率并延长放贷周期

??数据来源:公开资料、CRIC整理

??02 多家银行因贷款违规流入楼市被罚

??在多地房贷额度告急、审批门槛提升、放贷周期拉长、房贷利率上调的背后是监管部门的严管。

??据不完全统计显示,2021年2季度,银保监会对银行业开出了745份罚单,合计??罱鸲钤?.05亿元。其中,流动贷款资金流入房地产市场受到10次监管处罚,个人消费贷款流入楼市同样受到10次行政处罚,其余处罚事由还包括房开贷资金流向监控不力、同业投资等违规投向地价款或四证不全的房地产项目、信用卡资金违规流入房地产领域等。

??在这其中,主要以严打经营贷为重要抓手,谨防信贷资金违规流入房地产市场。中央多部委全面收紧经营贷监管,强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管控。多省市积极开展个人住房信贷管理自查,并采取一系列的惩戒措施。例如厦门,已查实2725笔共计17.93亿元贷款违规流入楼市,其中确认被“炒房”组织直接套取共计1.01亿元。

??与此同时,信贷资金监管领域也从银行扩大到类金融机构。6月,深圳、广州、重庆、内蒙古等地陆续发布相关文件,对小贷公司、融资担?;沟摹肮糯?、“尾款贷”、“赎楼贷”等业务开展约谈和监控。

??在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下,房地产信贷政策或将持续收紧。

??03 中小区域民营房企可能加速洗牌出局

??在这样的背景下,对于房企来说,一方面融资“三条红线”将持续发力,并将由12家试点房企扩大到所有企业,严控房企有息负债规模,引导融资激进房企降杠杆。受此影响,房企融资能力将备受考验,融资能力的高低或将成为企业的核心竞争力。

??另外一方面在房贷管理的落实下,商业银行将严控个人住房贷款投放节奏,通过商业银行全面自查、监管部门排查问责,严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。下半年房地产市场大概率将延续城市分化的既定格局。热点一、二线城市房地产信贷政策或将持续收紧,楼市成交或将适度回落,但并不会明显失速。不过,那些投资炒作氛围浓厚且缺乏需求支撑的热点三、四线城市,一旦信贷资金予以严控,市场或将趋势性降温,成交也将大幅回落。

??由此看来,当前房企面临的核心矛盾主要是融资收紧和销售后期转弱问题,再加上债务集中到期压力,尤为考验房企资金的统筹运营能力。

??在这其中,国企或聚焦高能级城市的规模民营房企资金可操作空间较大,中小区域民营房企可能加速洗牌出局,行业集中度进一步提升。

??这主要是因为,从体量来看,银行优先考虑“总对总”或“白名单”上业绩稳定的战略客户,而贷款集中度管控使得规模房企的合作银行更多元化,无论开发贷还是项目按揭贷可调节空间较大,而中小房企可能面临额度缺口。

??从项目覆盖范围来看,全国化房企项目的分布较为分散,避免局部市场信贷政策转变带来的风险,一定程度上能在其余区域通过行政手段平滑下信贷缺口。

??从重仓项目的城市能级来看,能级越高的城市影响相对有限,高能级城市有人口和城镇化等基本面支撑去化,与此同时金融资源也相对丰富。

??6月本该是房企年中冲业绩的推货旺季,但2021年6月百强房企业绩增速趋缓,TOP100房企6月操盘销售规模同比增速仅0.2%,6月单月环比增速仅14.6%,不及往年同期,市场表现弱于预期。

??短期来看,当前热点城市“房贷荒”以及22城集中供地都对房企周转能力提出考验,对投资、开盘回款和现金流回正等资金周转方面产生不同程度的影响。下半年房地产市场大概率将延续城市分化的既定格局。

??长期来看,压力城市房地产信贷政策难言全面松绑,房地产市场依旧面临较大的下行压力,成交整体上行幅度有限,房企应向管理要红利,重新调整项目运营管理流程来匹配新环境,量入为出,收缩投资战线,提升拿地前期研判,并持续升级迭代产品。

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