[克而瑞]福建省三四线城市(六十八):石狮篇

2021-07-16 10:07:47

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-07-16
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

??调研感受

??■  市场变化步调比泉州主城、晋江慢半拍,2021年春节后显著转暖;

??■  全城房价不破万,3-4千月供对外来务工人员很友好;

??■  90-120平方米三房、四房是标配,刚需盘车位卖不动;

??■  城东千人摇,城南吃配套,城北接外溢,外围靠分销。

??◎  作者 / 杨科伟、李诗昀

??01 城市禀赋

   ?被誉福建“小香港”藏富于民
外来人口占常住半数但流入放缓

??石狮,是泉州代管县级市,20世纪80年代,石狮与深圳市、海南省一同被列为综改试验区,由于发展起点高、城市界面新,一度被誉为福建“小香港”。石狮2020年实现地区生产总值937亿元,占泉州全市GDP总量9.2%。石狮核心支柱产业纺织服装,年产值超600亿元,占规上工业总产值比重五成以上。石狮藏富于民,2020年城镇居民人均可支配收入64830元,高于泉州平均,比肩无锡、嘉兴等强市。石狮外来人口众多,七普数据显示,2020年石狮常住人口68.5万,户籍人口35万,常住人口中本地人、外地人“五五开”。不过,近几年,受要素成本、外贸壁垒等因素影响,石狮纺织服装产业面临发展瓶颈,不少服装厂关闭,外来人口流入呈放缓之势。 02

??02 政策环境

??严格执行限购、限贷、限价、限售
结构封顶后3个月房贷放款

??石狮购房政策和泉州主城保持一致,即实行限购、限贷、限价、限售。具体而言,大泉州户籍不限购,非泉州户籍限买1套;首套房最低首付比例两成、房贷利率5.2%,二套房最低首付比例三成、利率5.88%,为防止项目烂尾,规定主体结构封顶后银行才能向购房者发放贷款,目前放款周期一般为封顶后3个月;土拍环节限定房价,全盘均价不能超过限价;非泉州户籍或泉州户籍跨市本级、县购房限售5年。 03

??03 历年楼市

   ?2018-2020筑底盘整
2021春节后显著转暖、成交倍增

??2016、2017年,石狮房地产市场持续火热,成交均价一度冲高至8000元/平方米,2018年、2019年,一方面,供地过量导致新房集中入市、供应井喷,另一方面,外来人口流入放缓,需求后继乏力,叠加两地王项目入市去化不佳,拉低市场预期,石狮楼市显著转冷,库存持续扩容,开发商以价换量断臂求生,城北房价一度下探到7000元/平方米。2021年,随着泉州主城、晋江楼市转向火热甚至一房难求,石狮房地产市场也明显回暖,成交量翻倍式增长,典型如石狮城北板块金辉城项目,全面承接晋江外溢客户,2021年月均成交2-3亿元,较2020年翻番,售价也较2020年底提升1000元/平方米。石狮购房者看房周期亦明显缩短,1-3天内即可完成购房决策,到访客户转化率可达30%-40%。 04

??04 土地市场

   ?2019地王入市遇冷后陷入沉寂
2021年回暖、两宗地拍至封顶价

??2015-2017年,石狮供地总体平稳有序,涉宅用地成交建面控制在30万平方米左右,2018,石狮迎来土拍大年,涉宅用地成交建面达71万平方米,单价地王记录被龙湖、旭辉接连刷新至6327元/平方米。2019年,石狮继续大量供地,但由于地王项目入市遇冷,房企竞拍积极性普遍不高,基本底价成交。

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??2021年以来,石狮共成交3宗涉宅用地,房企竞拍热情高涨,宝盖、灵秀两宗土地皆拍至封顶限价,并转入竞配建阶段,楼板价分别高达5840元/平方米和4731元/平方米,其中,宝盖塘后地块如果扣除10800平方米配建面积,实际楼板价已达到7637元/平方米,刷新石狮单价地王。

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??05 区域分化

??全城房价不破万,城东千人摇
城南靠配套,城北接外溢

??石狮各区域房价梯度不明显,全城项目售价皆未“破万”,基本都在9000元/平方米左右。各区域板块中,城东最热,城南次之,城北再次。具体而言:城东是石狮目前最热板块,源于区位好、配套佳、一二手房价格倒挂,城东政府限价9500元/平方米,目前有建发、龙湖、旭辉3个在售项目,全部顶着限价卖,部分项目变相捆绑车位。建发泱著2月连推300套房源,引来千人摇号。城南板块临近石狮服装城,配套较为完善,楼市热度颇高,目前有世茂摩天城、奥园宝嘉誉荣府等3个在售项目,新房均价9500元/平方米。城北是石狮的新兴发展板块,热度不及城东、城南,但2021年受到晋江外溢需求带动也明显转暖。近期城北板块房价涨幅可观,典型如石狮金辉城项目,今年以来每次加推售价都上涨200-300元/平方米,相较2020年底累计涨幅已超过1000元/平方米。 06
客群及购房偏好

??06 客群及购房偏好

??刚需为主,偏好低首付
90-120平三房四房,车位去化难

??石狮主力购房需求偏刚性,呈现以下几方面特征:其一,客群方面,石狮主力购房群体是外来务工人员以及本地人,大多是服装产业工人或小个体户,基于结婚或子女上学需要购置商品房,相反,石狮当地企业主、高净值人群基本不会选择在本地购置商品房。其二,首付比例方面,购房者偏好低首付购房,尤其是外来务工者购买力有限,缴纳两成最低首付的客户占比高。其三,面积及户型方面,闽南地区生育意愿较强,三房、四房户型是市场标配,90-120平方米兼顾总价和功能最受市场欢迎。其四,车位普遍去化难,刚需购房群体并非家家有车,车位属鸡肋产品,需要搭配营销手段才能去化。 07
营销策略

??07 营销策略

??城东去渠道化且加绑车位
乡镇盘分销渠道成交占比最高超90%

??2019年前后,石狮全城所有项目上马分销渠道,开发商通过买房送车位、特价房等营销手段以价换量更是常态,2021年,石狮楼市显著回暖,市场对分销渠道依赖度降低,购房优惠折扣逐渐回收。热点板块如城东,不仅不再需要渠道分销,还会通过单价优惠、房源倾斜等方式变相捆绑销售车位,普遍做法是买车位购房优惠200元/平方米。城北、城南等板块目前仍然需要依靠渠道带客,促进项目去化,典型如城北,分销成交占比一般在三成左右。外围乡镇板块则仍然依赖渠道分销,尤其是主打文旅休闲的项目,需要与贝壳、房多多等多家机构合作,全国范围内导客,渠道分销成交占比超过九成。 08
前景展望

??08 前景展望

??不排除出台公证摇号政策
供求紧平衡下主城市场持续向好

??政策层面,基于石狮楼市不断升温,城东等热点板块新房供应紧缺,买到即赚到预期下摇号常态化,而目前实施的开发商自主摇号仍存在不少弊端,未来或将向泉州市区和晋江看齐,出台公证摇号政策,甚至规定一定房源比例向刚需购房者和人才倾斜。市场层面,从需求端来看,石狮主城外来人口体量大,潜在购房需求仍十分可观,另一方面,晋江一房难求下外溢购房需求仍有明显释放空间;从供给端来看,2020年以来石狮政府主动控制供地规模,未来新房供应将保持有序,2018-2019年间库存积压现象不会重现?;诠┣蠊叵到纸羝胶獾呐卸?,我们认为,石狮主城房地产市场正步入新一轮上升周期,未来一至两年内楼市运行持续向好,城东板块房价或将率先破万,城南、城北板块房价亦有上涨压力。

??但乡镇板块价值兑现仍需要时间,由于乡镇市场更为内生,居民购房消费需求有待积累,未来成交量价总体将保持平稳运行。

??典型项目一:石狮金辉城

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▲案场图

??地理位置:石狮城北板块南洋路与金盛路交汇处
   ?物业类型:高层
   ?主力户型:89、108、110三室,133平方米四室

??项目点评:2018年接手自本土开发商联邦,楼面价约3300元/平方米。2019年12月首开,目前一期基本售罄,主要在售二期,总户数6200户,已去化2100套左右。受市场新房供应紧俏影响,2021年以来该项目到访量、成交量皆呈现翻倍式增长,目前项目日均到访量超100组,客户转化率在30%-40%,客户购房决策周期普遍低于3天,月均成交金额2.5亿-3亿元,而2020年月均成交金额仅为1亿元,且今年以来每次加推销售均价上调200元/平方米左右??腿悍矫?,由于所处的石狮城北板块紧邻晋江,石狮本地占40%,晋江外溢占45%左右。

??典型项目二:中骏黄金海岸


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▲案场图

??地理位置:石狮永宁镇闽南黄金海岸渡假村
??物业类型:高层、别墅
??主力户型:高层44平方米一室、77平方米两室,别墅105平方米、120平方米

??项目点评:项目于2012年首开,售价7000元/平方米,此后市场遇冷,最低降价到4000元/平方米,2016-2017年重回8000元/平方米高点,目前销售均价为13000元/平方米。项目早期主要开发120、140、180大户型,面向本地改善客群,但去化效果平平,后转而主推小面积低总价海景房,并面向全国导客,销售有所好转。目前在售高层主力户型44平方米一室、77平方米两室,总价50万元起。4-11月为购房旺季,月均到访700组,成交可达30-50套,淡季月均到访则仅为30-40组。项目主要依靠渠道导客,与贝壳、房多多等多家机构均有合作,渠道成交占比在九成以上,客户购房决策周期普遍压缩在1天以内。





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